Ní ráthaíonn praghas $1 milliún teach mór i gcónaí—d’fhéadfadh sé teach measartha teaghlaigh aonair a bheith i gceist ag brath ar do mhargadh. Mar sin féin, fanann an íocaíocht morgáiste géar is cuma cén méid. Mar sin, cén tuarastal a theastaíonn uait chun teach milliún dollar a íoc gan tú féin a shíneadh ró-thanaí? Déanaimis miondealú ar na huimhreacha agus na príomhrialacha airgeadais a úsáideann iasachtóirí morgáiste chun cinneadh a dhéanamh cad a oireann do do bhuiséad. Le haghaidh treoir níos speisialaithe maidir le roghanna maoinithe, tabhair cuairt ar réitigh mhaoinithe cruthaitheacha Nadlan Capital.
Tuiscint a fháil ar na Riachtanais Ioncaim le haghaidh Teach $1 Milliún
Na Rialacha Airgeadais Bunúsacha maidir le hInacmhainneacht Tí
Agus iad ag cinneadh cé mhéad tí is féidir leat a íoc, is gnách go gcuireann iasachtóirí morgáiste roinnt treoirlínte airgeadais caighdeánacha i bhfeidhm. Cuidíonn na rialacha seo le hiasachtóirí agus iasachtaithe araon measúnú a dhéanamh ar a bhfuil freagrach ó thaobh airgeadais de bunaithe ar ioncam agus ar oibleagáidí fiachais atá ann cheana féin.
Is í an chéad treoirlíne an riail 28/36, a thugann le fios nach mó ná 28% de d’ioncam réamhchánach míosúil a chostais tithíochta, agus gur cheart go bhfanfadh d’íocaíochtaí fiachais iomlána (lena n-áirítear do mhorgáiste) faoi bhun 36% den ioncam céanna sin. I gcás duine atá ag smaoineamh ar theach $1 milliún, soláthraíonn an riail seo tagarmharc soiléir don tuarastal riachtanach le haghaidh ceannach tí $1 milliún.
Caighdeán coitianta eile is ea an riail 35/45, ina luaitear nach mó ná 35% den ioncam míosúil réamhchánach ná 45% den ioncam iarchánach na híocaíochtaí fiachais iomlána. Tugann an riail seo solúbthacht d’iasachtaithe ardioncaim ach coinníonn sí teorainneacha réasúnta fós.
Glacann an riail 25% cur chuige níos coimeádaí, ag moladh go bhfanfadh costais tithíochta míosúla laistigh de 25% de d’ioncam iarchánach. Soláthraíonn an treoirlíne seo spás breise anála airgeadais le haghaidh caiteachais gan choinne nó spriocanna coigiltis.
Briseadh síos na huimhreacha
I gcás tí $1 milliún le héarlais 20% ($200,000), bheadh íocaíocht mhíosúil phríomhshuime agus úis de thart ar $5,057 mar thoradh ar mhorgáiste 30 bliain ag ús 6.5%. Ní chuimsíonn an ríomh seo cánacha maoine, árachas tí, ná b'fhéidir táillí HOA, a d'fhéadfadh cur go mór le do chostais tithíochta míosúla i gcás tí milliún dollar.
Bunaithe ar an riail 28/36, bheadh ioncam réamhchánach míosúil de thart ar $18,061 ag teastáil uait chun an íocaíocht morgáiste amháin a íoc go compordach, rud a chiallaíonn tuarastal bliantúil de thart ar $216,732. Glacann an ríomh seo leis nach bhfuil aon oibleagáidí fiachais suntasacha eile agat.
I gcás an riail 35/45, agus ag glacadh leis go bhfuil fiachas eile íosta, bheadh ioncam míosúil réamhchánach de thart ar $14,449 nó thart ar $173,388 in aghaidh na bliana ag teastáil uait chun teach milliún dollar a íoc.
Léiríonn na figiúirí seo go bhfuil an cheist maidir le cé mhéad ioncaim a gheobhaidh tú le haghaidh ceannach tí ar $1M casta agus go mbraitheann sí ar do staid airgeadais ar leith, lena n-áirítear fiacha atá ann cheana féin, méid na réamhíocaíochta, agus rátaí úis reatha.
Iasachtaí Jumbo: Riachtanas le haghaidh Ceannacháin Milliún Dollar
Cad is Iasacht Jumbo ann?
I gcás fhormhór na gceannaitheoirí ionchasacha atá ag iarraidh teach $1 milliún a cheannach, beidh iasacht mhór riachtanach. Is táirgí morgáiste iad iasachtaí móra a sháraíonn na teorainneacha iasachta comhréireacha atá leagtha síos ag an nGníomhaireacht Airgeadais Tithíochta Chónaidhme (FHFA). Sa bhliain 2023, is é $832,750 an teorainn iasachta comhréireach do thithe teaghlaigh aonair i bhformhór na gceantar, cé gur féidir leis seo a bheith níos airde i margaí daora.
Nuair a sháraíonn méid d’iasachta na teorainneacha seo, téann tú isteach i gcríoch iasachtaí ollmhóra, a bhfuil ceanglais cháilíochta éagsúla agus rátaí úis níos airde go minic ná iasachtaí traidisiúnta ag gabháil leo. Bíonn tionchar aige seo ar ríomhanna costas maireachtála tí $1 milliún agus ar an íocaíocht mhorgáiste mhíosúil $1 milliún is féidir le húinéirí tí a bheith ag súil leis.
Cáiliú le haghaidh Iasacht Jumbo
De ghnáth bíonn ceanglais iasachtaí móra níos déine ná iad siúd a bhaineann le morgáistí traidisiúnta. Ba mhaith le hiasachtóirí dearbhú breise a fháil go mbeidh iasachtaithe in ann déileáil leis na hiasachtaí móra seo. Seo an méid is féidir leat a bheith ag súil leis:
-
Íocaíochtaí síos níos mó : Cé gur féidir le hiasachtaí traidisiúnta íocaíochtaí síos chomh híseal le 3% a cheadú, is gnách go mbíonn éarlais 15-20% ar a laghad ag teastáil le haghaidh iasachtaí móra. Ar theach $1 milliún, ciallaíonn sé sin go bhfuil $150,000-$200,000 in airgead tirim réidh don éarlais.
-
Ceanglais scór creidmheasa níos airde : De ghnáth bíonn scóir chreidmheasa de 680 nó níos airde ag teastáil le haghaidh iasachtaí móra, agus na rátaí is fearr curtha in áirithe dóibh siúd a bhfuil scóir os cionn 740 acu.
-
Cóimheas fiachais-le-ioncam níos ísle le haghaidh ceadú morgáiste : Tá do chóimheas fiachais-le-ioncam (DTI) ríthábhachtach chun cáiliú d’iasacht ollmhór. Cuireann formhór na n-iasachtóirí teorainn 45% air seo, rud a chiallaíonn nach gceart go mbeadh d’íocaíochtaí fiachais míosúla iomlána (lena n-áirítear an morgáiste nua) níos mó ná 45% de d’ioncam míosúil.
-
Cúlchistí suntasacha airgid : Is minic a bhíonn sé go dhá mhí dhéag d’íocaíochtaí morgáiste ag teastáil ó iasachtóirí i gcúlchiste, rud a chinntíonn gur féidir leat leanúint ar aghaidh ag déanamh íocaíochtaí fiú má bhíonn deacrachtaí airgeadais sealadacha ort.
-
Doiciméadacht níos fairsinge : Bí ag súil le doiciméadacht airgeadais chuimsitheach a sholáthar, lena n-áirítear tuairisceáin chánach, ráitis bhainc, agus faisnéis faoi chuntais infheistíochta.
I gcás iasachtaí a bhfuil tuarastal bliantúil $200,000 aige agus teorainn cóimheas DTI 45%, ceadaíonn sé seo thart ar $7,500 in aghaidh na míosa do gach íocaíocht fiachais. Má tá iasachtaí gluaisteán, iasachtaí mac léinn, nó oibleagáidí eile agat, laghdaíonn sé seo an méid atá ar fáil do d’íocaíocht morgáiste.
Straitéisí Airgeadais chun Teach Milliún Dollar a Cheannach
Méadú ar d'Íocaíocht Éirí Amach
Straitéis éifeachtach amháin chun costas míosúil tí $1 milliún a laghdú ná éarlais níos mó a dhéanamh. Cé gur gnáthráta é 20% ($200,000) chun árachas morgáiste príobháideach (PMI) a sheachaint, is féidir le méadú ar d’éarlais go 25% nó 30% d’íocaíocht mhíosúil a ísliú go suntasach agus an méid iasachta ollmhór atá ag teastáil a laghdú.
Mar shampla, laghdódh éarlais 30% ($300,000) d’iasacht go $700,000, rud a d’fhéadfadh í a thabhairt faoi bhun tairseacha iasachta ollmhóra i roinnt margaí. Laghdódh sé seo d’íocaíocht mhíosúil go dtí thart ar $3,540 (príomhshuim agus ús amháin), rud a fhágfadh an teach níos inacmhainne ar thuarastal níos ísle.
Feabhsú do Chóimheas DTI
Tá ról ríthábhachtach ag do chóimheas DTI i gceadú morgáiste. Chun an cóimheas seo a fheabhsú sula ndéanann tú iarratas ar iasacht tí milliún dollar:
-
Íoc fiacha atá ann cheana féin cosúil le cártaí creidmheasa, iasachtaí gluaisteán nó iasachtaí mac léinn
-
Seachain fiachas nua a ghlacadh sna míonna roimh an iarratas
-
Smaoinigh ar fhiacha beaga a íoc go hiomlán
-
Cuardaigh deiseanna chun do ioncam a mhéadú
Trí do chóimheas DTI a laghdú, is féidir leat cáiliú le haghaidh téarmaí iasachta níos fearr agus b'fhéidir go gceadóidh sé duit níos mó tí a cheannach leis an tuarastal céanna.
Ag Iniúchadh ar Roghanna Maoinithe Malartacha
Thar iasachtaí móra traidisiúnta, d'fhéadfadh roinnt straitéisí maoinithe malartacha cabhrú leat teach $1 milliún a íoc:
-
Morgáistí ráta inchoigeartaithe (ARManna) : Cuireann na hiasachtaí seo rátaí úis tosaigh níos ísle ar fáil ar feadh tréimhse socraithe (de ghnáth 5, 7, nó 10 mbliana) sula ndéantar coigeartú bliantúil orthu. Is féidir leis seo na híocaíochtaí míosúla tosaigh a laghdú, cé go bhfuil an baol ann go mbeidh íocaíochtaí níos airde ann níos déanaí.
-
Iasachtaí úis amháin : Cuireann roinnt iasachtóirí iasachtaí ollmhóra ar fáil le tréimhsí íocaíochta úis amháin, rud a laghdaíonn na híocaíochtaí míosúla tosaigh ach nach dtógann cothromas le linn an ama seo.
-
Iasachtaí cois farraige : Baineann sé seo le dhá iasacht a thógáil amach ag an am céanna – príomhmhorgáiste ag 80% de luach an tí agus dara hiasacht le haghaidh cuid den éarlais, rud a d’fhéadfadh críoch iasachtaí ollmhóra a sheachaint go hiomlán.
-
Iasachtaí punainne : Coinníonn roinnt iasachtóirí iasachtaí ina bpunann féin seachas iad a dhíol le hinfheisteoirí, rud a chuireann ar chumas ceanglais cháilíochta níos solúbtha.
Tá buntáistí agus míbhuntáistí ag baint le gach ceann de na roghanna seo, agus braitheann a n-infhaighteacht ar do staid airgeadais agus ar na tairiscintí atá ar fáil ó iasachtóirí.
Breithnithe Airgeadais Phearsanta do Cheannaitheoirí Tithe
Thar an Íocaíocht Morgáiste
Agus tú ag cinneadh an bhfuil tú in acmhainn teach milliún dollar a cheannach, smaoinigh ar gach gné den airgeadas pearsanta do cheannaitheoirí tí, ní hamháin an íocaíocht morgáiste. I measc na gcostas breise tá:
-
Cánacha maoine : Athraíonn siad seo go mór de réir suímh ach is féidir leo na céadta nó na mílte a chur le do chostais tithíochta míosúla.
-
Árachas úinéirí tí : De ghnáth bíonn préimheanna árachais níos airde ag tithe milliún dollar, go háirithe i gceantair a bhfuil seans maith ann go dtarlóidh tubaistí nádúrtha.
-
Cothabháil agus deisiúcháin : Molann an riail 1% go gcuirfí thart ar 1% de luach do thí ar leataobh gach bliain le haghaidh cothabhála ($10,000 in aghaidh na bliana do theach $1 milliún).
-
Fóntais : Bíonn costais fóntais níos airde i dtithe níos mó le haghaidh téimh, fuaraithe agus leictreachais.
-
Táillí HOA nó árasáin : Más infheidhme, is féidir leo seo cur go mór le costais tithíochta míosúla.
-
Beachtais maidir le stíl mhaireachtála : Is minic a bhíonn ionchais i gceist le tithe daora maidir le troscán, tírdhreachú agus costais eile a mheaitseálann luach na maoine.
Is féidir leis na costais bhreise seo 30-50% a chur le d’íocaíocht bhunúsach morgáiste, mar sin cuir san áireamh iad i do ríomhanna inacmhainneachta.
Slándáil Airgeadais a Thógáil agus Teach Daor i do Sheilbh
Níor cheart go gcuirfeadh morgáiste mór bac ort spriocanna airgeadais eile a bhaint amach. Smaoinigh ar na straitéisí seo:
-
Ciste éigeandála : Coinnigh 3-6 mhí de chaiteachas i gcoigilteas leachtach, rud atá tábhachtach go háirithe i gcás costais tithíochta níos airde.
-
Coigiltis scoir : Lean ort ag cur le cuntais scoir fiú agus íocaíochtaí morgáiste níos airde ann.
-
Clúdach árachais : Cinntigh go bhfuil árachas saoil agus míchumais leordhóthanach agat chun cumas do theaghlaigh an teach a chothabháil a chosaint má tharlaíonn rud éigin duit.
-
Éagsúlú infheistíochta : Seachain an iomarca de do ghlanfhiúchas a bheith ceangailte i do theach trí phunann infheistíochta éagsúlaithe a choinneáil.
An Cinneadh Deiridh a Dhéanamh
Ag Obair le Gairmithe Airgeadais
Sula ndéanann tú gealltanas teach milliún dollar a cheannach, téigh i gcomhairle le:
-
Bróicéir morgáiste nó oifigeach iasachta : Is féidir leo treoir phearsantaithe a chur ar fáil maidir le roghanna iasachta agus ceanglais cháilíochta beachta bunaithe ar do staid airgeadais.
-
Comhairleoir airgeadais : Is féidir le plean airgeadais cuimsitheach cabhrú leat a chinneadh an bhfuil teach milliún dollar oiriúnach do do spriocanna airgeadais foriomlána.
-
Gníomhaire eastáit réadaigh : Is féidir le gníomhaire a bhfuil taithí aige sa mhargadh só cabhrú leat luachanna maoine agus an méadú féideartha i do cheantar sprice a thuiscint.
-
Gairmí cánach : Tuig na himpleachtaí cánach a bhaineann le morgáiste níos mó, lena n-áirítear asbhaintí agus sochair fhéideartha.
Úsáid Uirlisí chun Inacmhainneacht a Mheasúnú
Is féidir le roinnt uirlisí ar líne cabhrú leat a chinneadh cad is féidir leat a íoc:
-
Áireamháin morgáiste : Déanann siad seo meastachán ar íocaíochtaí míosúla bunaithe ar mhéid an iasachta, an ráta úis agus an téarma.
-
Áireamháin inacmhainneachta : Oibríonn siad seo siar ó d’ioncam agus d’fhiacha chun raon praghsanna tí oiriúnach a mholadh.
-
Bileoga oibre buiséid : Is féidir le buiséad mionsonraithe a chruthú lena n-áirítear na costais tithíochta go léir pictiúr réalaíoch a thabhairt duit ar inacmhainneacht.
Conclúid
Éilíonn teach $1 milliún pleanáil airgeadais chúramach agus tuiscint mhaith ar riachtanais morgáiste. Cé go molann an treoirlíne ghinearálta ioncam bliantúil de $200,000-$225,000 ag baint úsáide as an riail 28/36 le héarlais 20%, d'fhéadfadh do chás sonrach a bheith éagsúil bunaithe ar d'ualach fiachais, méid na héarlaise, agus rátaí úis reatha.
Cuimhnigh nach gciallódh sé go bhfuil sé ciallmhar ó thaobh airgeadais de iasacht a ghlacadh díreach toisc go bhfuil tú incháilithe le haghaidh í. Smaoinigh ar gach gné de do shaol airgeadais, lena n-áirítear coigiltis scoir, cistí éigeandála, agus spriocanna eile, sula ndéanann tú gealltanas morgáiste milliún dollar a fháil.
Trí thuiscint a fháil ar riachtanais iasachtaí ollmhóra, ar an gcóimheas DTI le haghaidh cáiliú morgáiste, agus ar fhíorchostas úinéireachta tí thar an íocaíocht morgáiste, is féidir leat cinneadh eolasach a dhéanamh faoi cibé an n-oireann teach $1 milliún do do réaltacht airgeadais agus do spriocanna fadtéarmacha.